自分で土地探し 番外編 ～土地探し中に気になった言葉（管理地とは？他）～
こんにちは
土地探し番外編です。
予備知識としてまでいらないけど、これなんだろうって土地探し中に気になったワードだけを厳選しました。
管理地 とは？
土地が欲しいエリアでウロウロしていて看板を見つけました。
「売地」 は売ってくれるんだろうな
「貸地」 は貸してくれるんだろうな
じゃあ「管理地」ってなんだってなりました。
色々調べてみると、現状は売りもしないけど貸しもしない土地だそうです（条件次第なのでしょうが）。
ただ、管理を看板を建てている不動産会社に任せてあるので問い合わせは不動産会社へしてねってことらしいです。
特に魅力的ではなかったのでその後問い合わせはしてませんが、管理地を持っているってことは、もしかすると他に売地を持っているか管理地が売られるタイミングを知っているかもしれませんね。
文化財保護法届出が必要 とは？
文化財保護法ってお寺とか神社とか歴史的に価値があるモノを大事にしなさいって法律が家を買うのと何が関係あるんだって思いましたが、文化財保護法第93条が該当するようです。
土木工事その他埋蔵文化財の調査以外の目的で、貝づか、古墳その他埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地（以下「周知の埋蔵文化財包蔵地」という。）を発掘しようとする場合には、前条第一項の規定を準用する。この場合において、同項中「三十日前」とあるのは、「六十日前」と読み替えるものとする。 （文化財保護法第93条）
国や県によって指定された土地（埋蔵文化財包蔵地）では埋蔵文化財がでるかもしれないので、土木工事（地盤改良工事や基礎工事）などする前（60日前迄）に教育委員会に届出してくださいということだそうです。
届出をすると簡易調査が入って調べた結果遺跡が出なければOKですが遺跡が出たら本調査になります。
遺跡と言うとなんとか土器とか勾玉とか想像しますが、これは遺跡なのの・・・ってレベルも遺跡扱いになります。
私の現在住んでいるエリアですら該当箇所が多いみたいです。
当然遺跡が出れば工事はストップしますのでリスクは覚悟した方がいいです。
下水道無（浄化槽可） とは？
見たまんまです。
最初は下水道の無い所なんてあるのか！？って思って意味が分かりませんでしたが、下水道がない地域もまだまだ残っているという事が分かりました。
市街化調整区域では下水道がない地域も多く、じゃあどうするかというと浄化槽設置が必要となります。
浄化槽の仕組みを簡単に説明すると、本来下水に流す生活排水を微生物によって浄化してもらってから放流する仕組みです。
浄化槽は設置のイニシャルコストや管理コストがかかる反面、水道料金に下水道料金がかからないメリットもあります。
私が購入する予定の土地も下水道官がなく浄化槽対応になりました。
浄化槽については、また今後詳しく記事にしたいと思います。
バッキュームカーが家に来るのかって思いましたけど、汲み取り式と浄化槽は全然別もんでした。
私道負担あり とは？
売買される土地の一部に私道が含まれること。
例えば広大な果樹園だったところを分譲地にするとします。
10区画出来ましたが、手前2区画以外は公道に接していないと家を建てる事が出来ません。
何故ならば、建築基準法では前面道路は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には建物を造れない（接道義務）という決まりがあるからです。
ではどうするかと言うと、分譲地の中に道路（私道）を作ります。
作られた私道が購入する土地の一部に含まれることを私道負担と言います。
私道は道路としての役割がある（緊急車両の乗り入れなど）自分の土地だが自由には使えません。
また、私道は公道と違い維持管理も所有者が自己負担になります。
29条申請 とは？
都市計画法29条の申請のことです。
（開発行為の許可）
第二十九条 都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（地方自治法（昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項の指定都市又は同法第二百五十二条の二十二第一項の中核市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
一 市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、その規模が、それぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの
二 市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
（都市計画法29条）
分かりにくいですね。ざっくり言うと
・開発許可を行う場合は事前に許可を取ってください（例外有）
・29条第1項は市街化区域は一定規模以上は届出は不要です
・29条第2項は市街化調整区域は規模関係なく開発行為は許可が必要です
だいたい市街化調整区域が該当すると思いますが、開発行為があるため申請が必要ですって意味ですね。
申請費用はどちらが負担するかは不動産屋を応相談だと思います。
ちなみに開発行為とは家を建てるために敷地の整備をすることぐらいの認識でOKです。
当たり前ですが農地の場合は農地転用しないと開発行為は出来ません。
市街化調整区域で農地で開発許可がいるとなると、とんでもない時間がかかります。
43条申請 とは？
都市計画法43条の事です。
（開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限）
第四十三条 何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第二十九条第一項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設については、この限りでない。（都市計画法43条）
市街化調整区域において開発行為（都市計画法第29条）が必要ない土地で家などを建築する場合は43条に基づいて申請出してねってことです。
市街化調整区域は原則として家を建てる事が出来ませんが、一部例外もありその一部例外の場所で家を建てる場合も色々と許可が必要ってことですね。
以上、これなんだろうな言葉たちでした。
かかる費用や申請期間もまちまちですが、めんどくさいことには変わりないので、出来れば出会わないに越したことはない要件ばかりですね。
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自分で土地探しまとめ
こんにちは
お前の体験談もいいけど、要点をまとめてくれと言う方に向けに私の経験上の要点をまとめてみました。
これから土地を探される方の参考になればと思います。
自分で土地探しは諦めないこと・投げ出さないこと・信じぬくこと
①まずは用語を覚えよう
家を建てる時もそうですが土地を買う際には事前知識は必須です。
最低限は下記の10個
REINS
建ぺい率
市街化区域・市街化調整区域
旗竿地
セットバック
農地転用
建築条件付土地
仲介手数料
あと強いて言えば買付証明ぐらいでしょうか。
詳しい解説は下記の記事を
②インターネットで事前予習
良い土地はネットにはないです。
でも、じゃあ良い土地って何？って言われると分かりませんよね。
自分の要望を整理するうえでも、
どんな土地があるのか、周辺相場はどんなものか知るためにもSUUMOやat－homeに出てる土地で事前学習しておくといいです。
詳しくは過去の記事も参照してください。
③土地に掘り出し物はない
書いてある通りです。土地に掘り出し物はありません。
先人の教えは偉大ですね。まさにその通りだと思います。
安い土地は絶対何かあります。
安い時は必ず安い理由を探ってください。
聞いてそれが自分にとってデメリットでないならその土地は買いなのかもしれませんが。
④希望条件を明確にしておく（優先順位の整理）
土地に100点はありません。
60点あれば買いだと言われていますが、
じゃあどこまで来れば60点か。
自分の中で希望条件を明確にして優先順位を整理しましょう。
価格なのかエリアなのか大きさなのか日当たりなのか
きっと人それぞれだと思います。
100点の土地探したい人はそれ相応の覚悟と時間が必要です。
頑張ってください。
⑤不動産屋をリストアップする
不動産屋のリストアップは
・希望エリアを巡回して売地看板出してる不動産屋
・SUUMOやat-homeで土地出してる不動産屋
・人づてに聞いた不動産屋
こんな感じです。
あとはひたすら数まわります。
地味ですがこれが一番いい方法です。
⑥ホームページからの問い合わせには ほぼ無視
不動産屋も忙しいのかホームページからの問い合わせにほぼ返事はありません。
むしろないものだと思った方がいいです。
気になる不動産屋なら電話するか直接訪問しましょう。
⑦土日祝休みが多いため時間を有効活用せよ
なんで不動産やって土日祝やってないんでしょうね…しかも土曜日も第1.3だけとか。
かといって土曜日行くと営業でいないパターンもあります。
が！事前に連絡すれば土日祝でも対応してくれるところもありました。
かならず電話でアポどりをお勧めします。
私は1日で5件回ろうと思ってアポなしで行って5件全部空振りました。
⑧訪問してもすぐ土地はないのが当たり前
あっても隠してるのか本当にないのかは不明ですが、行ってもすぐ土地はありません。
そんなすぐあったら誰も困りません。
まずもって土地はないと思ってください。
辛抱強く探しているという熱意だけ伝えましょう。
出てきたらすぐ土地買います！ぐらい伝えてもいいです。
とりえあず熱意だけは伝えましょう。
⑨その後定期訪問がないとホントにすぐに忘れられる
不動産屋も忙しいのかこっちから連絡しないと全く連絡来ません。
要望書を書いたから大丈夫なんて思わないことです。
その後何もなければ忘れられてます。
⑩相性もあるので数多く回りいいところがあったら何度も訪問するべし
これはハウスメーカーも不動産屋も同じです。
素っ気ないところもあれば、協力してくれるところもあります。
つまるところ相性です。
根気よく数多く回って協力的な業者にだけ定期的に顔出せばいいのです。
全部まわり切れるほど、あなたも暇ではないはず。
⑪無知な不動産屋もいるから気を付ける事
無知なのか詐欺なのか分かりませんが、家を建てれない土地やよく分からん土地とか平気で紹介してきます。
分かりやすいとこで言えば、市街化調整区域は原則建築不可です。
⑫最後は運と決断力
なんだかんだ偉そうなこと書きましたが、
良い土地と出会えるかどうかは 運 です。
2年探しても良い土地が出てこないこともあれば、1ヶ月でいい土地がでることもあります。
出会う確率をあげるためにも色々な不動産屋を巡ってください。
それ以外にいい方法はないと思います。
そして良い土地と出会ったときにすぐに選べる 決断力
が最後の最後で必要となります。
以上、自分で土地探しまとめになります。
一つでも参考になる項目があれば幸いです。
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土地探し黙示録 ～自分で土地探し 不動産屋めぐり 後編～
こんにちは
前回の不動産屋めぐりの続きです。
下手な鉄砲数うち当たるですね。
めげずにレッツトライ！
自分で土地探し 不動産屋めぐり 後編
己不動産屋
ここはat-homeに土地を掲載してました。
しかし土日祝日が休みのため訪問する時間がありません。
at-homeの問合せフォームから条件を伝えます。
すると、すぐにメールで返信が来ました。
要点をまとめると
・予算の条件だと市街化調整区域でないと難しい
・市街化調整区域だと浄化槽だったりプロパンガスだったり、道路の接続制限あったりするから注意してほしい
・市街化区域でもあるにはあるが小学校が遠い
・現在希望エリアでは土地が大変不足してる
・半年あるから頑張って探してほしい
なんていい人でしょう！
ここはメールでお礼を言ってもいいのですがせっかくですので電話でお礼をします。
色々と電話していく中で話がはずみます。
どうやら建売業者に土地を販売をしてるらしくもしであれば建売も紹介できるとのことです。
メールも便利ですが直接訪問したり、電話したりすると用件だけで終わらずに関係ない話の中から良いヒントが出ることになります。
そこでちらりと庚不動産屋の話が出ました。
あの不動産屋は行った？あそこは変な土地に詳しいからな。もしだったら行ってみな。
っと不動産屋の紹介までしてもらいました。
（後日紹介頂いた不動産屋で土地購入を決めました。諸事情よりその話はまた後日）
後日良さそうな土地を紹介して頂きましたが、
・小学校がスクールバス圏内
・希望エリアだけど、駅から遠すぎるってか駅までいける手段がない
という理由から丁重にお断りました。
その後建売の紹介もされましたが、予算オーバー＆建売はちょっと…ってことでお断り。
ネットにない土地も不動産屋に行けば意外と出てくるもんですね。
庚不動産屋
出かけた際にふと目に着いた不動産屋。
そういえばCMとかやってる不動産屋だなってことで突撃！
若い青年の営業マンが出てきました。
要望を言うとすぐに希望に合う条件の土地を調べてくれることに…
ありましたよー！
お、どれどれ…ってこれSUUMOに乗ってる土地じゃん…
丁重にお断りします。
他にも、これから売りに出る予定の土地があるとのことですが、価格面で折り合いが付かないため連絡を待つことにします。
お察しの通り来ませんでした。
辛不動産屋
これもSUUMOで見つけた不動産屋です。
自社で開発・販売をしておりましたので問合せしました。
自社で開発していると
高確率でその会社が売主になる（仲介手数料不要）
開発前に土地情報を教えてくれる
というメリットが見込めます。
この辺どうですかとSUUMOやat－homeに掲載してる土地を紹介されましたが、全部知ってますとお断り。
後日売り出しの土地があるとのことで詳細が決まったら連絡しますと。
売り出し面積次第では予算内に収まるかもとのこと。
数週間後…
土地が出来てしました
が！
当初約100坪の土地を2分割という予定が結局60坪で売り出し。
しかも、
地目は畑
上下水道は全面道路までのため引き込み必要
仲介手数料あり
うーむ。
これでは完全に予算オーバーのため引き続き土地探しを依頼しました。
壬不動産屋
忘れたころにやってきました。
大手検索サイトではない地元の不動産屋の情報が見たくてホームページで会員登録した不動産屋でした。
結局掲載件数も少なくほとんどがSUUMOやat-homeで見れた土地なので無視しておりましたら営業から電話がかかってきました。
希望条件を伝えた数日後電話が来ました。
良い土地ありました！500万で希望エリア内です！ちなみに、他の土地で良さそうなのも あるんでちょっと確認してまた電話しますね。
期待してなかっただけに、すごいビックリしました。
数分後…
あの500万の土地はダメでしたね。予約入ってました。あと別のエリアの土地なんですが400万で70坪ってのがあってどうですか？
400万で70坪…坪単価約6万 平均相場の半額以下です。
何か怪しいな…
しかも何か聞いたことあるエリアに値段と坪数だな…
これは検索サイトに普通に掲載されている土地で過去に色々あったいわゆる事故物件でした。
事故物件は流石にどうかと…と伝えると
ダメかー！やっぱ気になります？
じゃあ、お前が住めよと…
数日後…
また良い土地ありました！希望エリア内で36坪の780万なんですがどうですか？
この辺から薄々感付き始めます。
これ全部レインズから取ってきてるな。
つまりほぼ全部、SUUMOかat-home見てれば知ってる土地だよな。
ってことは、最初に紹介された500万の土地も掲載されてる土地でした。
しかも全然希望予算通りじゃないな。
それは知ってるので他に知らない土地探してくださいと伝えて終わりました。
更に数日後…
いやーありましたよ！後でメール送るんで見てくださいね！50坪で300万です！
もう絶対裏がある気がしてなりません。
メールが来ます。
こんな土地どうですか？（どや顔の写真付）
坪数：50坪
価格：300万
用途地域：市街化調整区域
地目：雑種地
主な用途：資材置き場or家庭菜園等
突っ込みどころが満載です。
数分後電話が来ます。
どうでした！？
いや、まあうん…見たことあるし、家建てれるんですか…？
え？あ、それは確認してません！
あ…はい。家建てれないからそんだけ土地安いんですよね。
そうですかねー？
まじでこいつ不動産屋なのか…
電話を終えて土地探しのお断りメールして終わります。
thank you good－by ！！
次回土地探しまとめです！
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土地探し黙示録 ～自力で土地探し 不動産屋めぐり 前編～
こんにちは
前回に引き続き今度は不動産屋編になります。
インターネットやチラシでは良い土地はありませんでした。
でも、大体の周辺相場やどんな土地に注意しなきゃいけないか。
何となくわかってきました。
続いて不動産屋探しです。
私がやった不動産屋のリストアップ方法は下記の通り
①検索サイトから探す
SUUMOやat-homeで希望エリアを調べていくと不動産屋の名前があると思います。
２～３土地情報持っていればとりあえずリストアップしました。
②売地看板
希望エリアをうろうろしてた時に見つけた売地看板を元にリストアップ
詳しくは過去の記事を
不動産屋にお願いするなら大手２社 中堅２社 地場２社回れ
と、書きましたがこれはあくまで目安程度にしました。
とりあえず １０社程リストアップできました。
それでは行ってみましょう！
自力で土地探し！不動産屋へ直接訪問！！
甲不動産屋
地域でも大手と言われる不動産屋です。
資金がめっちゃあるため土地を買い漁って開発してます。
甲不動産屋はSUUMOにちょうど希望地域に土地を売り出していたのでSUUMO経由で連絡を取りました。
直接訪問したい旨を伝えると、営業のため外に出ていることが多いので電話で希望を聞かせてくださいとのことでした。
口頭で条件を伝えます。
すると、周辺地域で土地が出るかもしれないとのことです！
まだ非公開のため情報は出せないが出せる時期になったら連絡します。
と言って終わりました。
結局連絡は来ませんでした。
結局、他の不動産屋経由で甲不動産屋が開発している土地情報は手に入りましたが価格・エリア共に希望通りではなかったので良かったかもしれません。
乙不動産屋
希望エリアで売地の看板が出ていた不動産屋。
平日に半日休みを取ってアポなしで訪問します。
が、いません…ってか店が開いてません。
後日訪問しますがやっぱり店が開いてる気配がありません。
乙不動産屋の土地情報は自社のホームページで見る事が出来たのですが「売地」と出ていた土地ぐらいしか希望エリアはなさそうです。
しかも市街化調整区域で地目も雑種地なので諦めました。
丙不動産屋
希望地域で色々な所に分譲地を作って販売してる会社でした。
売地看板＋ネットに土地を掲載してました。
普通の事務所っぽいところに訪問して
土地探してるんですが…って感じで訪問しました。
土地の希望条件を伝えると速攻で
ないよ
希望にあう土地はなく他の候補地を勧められました。
勧められたのは橋を渡って隣の市の土地です。
価格と大きさは希望通りですがエリアが…
子供の保育園の転園しなきゃですし、その後の事を考えると…丁重にお断りしました。
※私の住んでいる地域では中心市街から橋を１本超えるだけで価格が半分以下になりました。
たかが橋一本されど橋一本。いや短い橋ならいいですが結構長い橋なんですよ。
今出なくてもいいので出てきたらお願いしますと言うと…
いやー新規で造成中の分譲地なんだけど…
って土地が出てきました！
あるんかい！はよ出せ！！
希望エリアからちょっと離れますが許容範囲内かつ予算内です。
分譲地のため面積が40坪前後と若干小さいですが、これはいいですね！
価格が安いのは、中心道路から少し離れているからだそうです。
何度も書きますが、価格が安いには必ず理由があるので聞きましょう。
ただ造成中に遺跡が出たため工事がストップしているとのこと。
仕方ないので待ってみることにします。
一応希望を伝えて他にもいい土地があればということで後にします。
その後、連絡は全く来ませんでした。
たまに、予定地を見に行ったのですが
工事が進んでいる気配もありませんでした。
丁不動産屋
ここも売地看板を見つけて訪問しました。
水曜日定休日だったため土曜日に訪問しました。
受付があり土地を探している旨を伝えると、
営業は全て外出してていないとのこと。
仕方ないので店の中にある土地情報一覧見せてもらいます。
全然ありません。
ネットに出てる情報とほぼ一緒でした。
要望書を書いて後にします。
その後、連絡は全く来ませんでした。
戊不動産屋
SUUMOに土地を掲載してましたが
自社ホームページがあり問合せフォームもあったため
問合せフォームから連絡しました。
２日経っても返事が来ません。
3日経っても返事が来ません。
あんまり返事が来ないので直接訪問しましたが、土日祝日休みだったため会社も休みでした。
後日電話しましたが、担当者は外出していておらず
電話に出た人の対応もあんまりでしたので、ここは諦めました。
続きます…！
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土地探し黙示録 ～とりあえず土地探しはネットとチラシから～
こんにちは
土地探し編行きたいと思います。
土地探しについては過去の記事参照ください
偉そうに記事にしたはいいけど、実際どんなもんか気になりますね。
ってことで実践しつつ解説しつつ書きます。
- 土地探し前の事前データ
- ①土地探しのタイミングは事前審査してから
- ②要望は、はっきりまとめておく。予算もきっちり伝えること。
- ③土地探しはハウスメーカーか不動産屋に依頼
- ④自分で探すならネットかチラシか不動産屋で探す
- 今回のまとめ
土地探し前の事前データ
①土地探しのタイミングは事前審査してから
②要望は、はっきりまとめておく。予算もきっちり伝えること。
③土地探しはハウスメーカーか不動産屋に依頼
④自分で探すならネットかチラシか不動産屋で探す
→ネットの土地は売れ残り
→不動産屋にお願いするなら大手２社 中堅２社 地場２社回れ
→不動産屋訪問は直接訪問がいい
ネットで検索して覚えてる範囲はこんな感じ。
じゃあ実際に探します。
①土地探しのタイミングは事前審査してから
これは前回の記事と重複しますが、事前審査通してますと言うと
え？もう通したんですか？
って感じで言われます。
土地探しに時間がかかるため事前審査する前にやる人が多いんでしょうか。
ただやっぱり土地が見つかったけど、審査に時間がかかって色々あって融資できませんなんて言うと困るので事前審査通してからがいいと思います。
別に希望する金融機関でなくてもいいので。
事前審査も通ったので借りれ可能額が分かると予算もより具体的になります。
私の場合は2400万が総予算ですので
総予算2,400万 - 建築費1500万 - 諸費用200万 - 予備100万 ＝ 土地代600万
ってことで予算は600万で土地を探します。
②要望は、はっきりまとめておく。予算もきっちり伝えること。
要望は予めまとめておくことが大切です。
あとは優先順位も決めておきましょう。
・エリア ○○小学校か××小学校エリア（通ってる保育園から近い小学校２つ）
※学校区か駅からの距離かはそれぞれの希望次第です。
・坪数 40坪～（30坪の家＋駐車スペース3台分）
・価格 ～600万
・購入時期 6ヶ月以内（事前審査の有効期限が半年のため）
私の優先順位
1.予算
これ以上は出せないだろという額を計算しました。
市街化調整区域も検討候補に入っているため
浄化槽設置や開発許可申請が必要になるパターンもあるのでその分も加味して金額設定しました。
2.エリア
子供の保育園～小学校～中学校～高校までの事。
あとは夫婦それぞれの職場迄の距離も考慮すると自分が現在住んでいるアパート周辺か子供の保育園の近くが候補になりました。
3.大きさ（坪数）
家30坪＋駐車場台数3台（夫婦2台＋来客1台or将来的に子供の分）
と考えると40坪が最低ラインでしょうか。50坪あれば余裕ですがとりあえず出てきた土地を見て考える事にします。
③土地探しはハウスメーカーか不動産屋に依頼
これは、下手に恩を売ると大変なことになりますので、
自分で探すとことにします。
一部、I社に気軽頼んだばかりに大変なことになりましたので…
ハウスメーカーだって自分で土地を持っているパターンもありますが大体懇意にしている不動産屋に聞いて回っています。
手段が違うだけでやってる事は一緒です。
ハウスメーカーを選ぶときは完全にこちら主導で進められますが、土地をおさえられると何故か主導権が逆転します。
複数社で検討している方やお願いしていいか
不安が残るのであれば自分で土地探ししましょう。
土地探しなんて、一生にそう何回もないですから経験するのも悪くないです。
④自分で探すならネットかチラシか不動産屋で探す
1.インターネットで探す
とりあえず勉強がてらネットで探してみます。
参考にするサイトは…
①SUUMO
②at-home
③不動産ジャパン
だいたいこの3つで網羅できました。
私の探している地域で検索すると…
①SUUMO 35件
②at-home 51件
③不動産ジャパン 44件
重複している土地もありますが、
SUUMOにしか掲載してない、at-homeにしか掲載してない土地もあります。
またSUUMOは売主だが、at-homeは仲介が掲載というパターンもありますので、よくよく見ましょう。
なんとなく土地の相場観が分かってきます。
土地に掘り出し物はないと言われています。
同じようなとこで値段が極端に違ったら怪しいと思っていいでしょう。
例えば…
下水が通ってなくて浄化槽が必要で＋40万
水道管の引き込みが必要で＋50万
市街化調整区域で建設はできるが開発許可が必要で申請に＋20万
そもそも農地転用できない空き地 等々
土地が一見安そうに見えますが、見えないコストがかさむ場合があります。
見た感じネットには良い土地はなさそうです。
ただ、毎日見てるとぽっと良い土地が出るかもしれません。
土地探し中は毎日見ましょう。
１日１０分もあれば見れます。
2.チラシで探す
住んでいる地域によってだと思いますが、ポスティングや折り込みで不動産情報のチラシがあると思います。
これもネットとほぼ同じ状況ですが、稀に掘り出しものがあります。
私も実際１件だけ良さそうな土地を見つけました。
その時は金額面の折り合いがつかなかったのですが、探してみるとあるものです。
3.大手検索サイト以外の検索サイトを使ってみた
at-homeやSUUMO以外にも土地の掲載サイトがありました。
地場の会社が運営しているサイトです。
参考までにそちらも見てみましたが、基本レインズが情報元なのか大体似たり寄ったりの土地情報でした。
しかし！
一部自社で売主をしていたり開発工事をしている会社はat-homeやSUUMOに掲載せずに自社のホームページにひっそりと掲載してる事もありましたので、こちらも要チェックです！
SUUMOとかに掲載すると掲載料金かかりますが自社ホームページなら無料ですからね。
今回のまとめ
行きなり土地を探しに不動産屋に飛び込んでもそれがいい土地なのか、はたまた安いのか高いのか分かりません。
そろそろ土地探しでもするかってタイミングが分かる方であれば事前に基礎知識の習得とネットの予習をした方がいいです。
次回は不動産屋訪問編です。
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土地探しを考える ～土地探し前に覚えておきたい１０のワード ～
こんにちは
以前土地探しを考えるという記事を書きましたが
その前に色々と忘れてたと事がありましたので今回記事にします。
土地探しをする前に事前に予備知識を入れておきましょう
用語を覚えよう
土地を探すうえでも様々専門用語が出ます。
それってどういう意味ですか？って都度聞いてもいいですが専門用語言われて、ははーんって言えた方がこいつ勉強してるなって思われるのでいいです。
あと家が建てれない土地を平気で紹介してくる不動産屋も稀にいます。
これ家建てれるんですか？って聞くと
あー役所に確認してないんで分かりません
とかありますので、事前に勉強した方がいいです
私が独断と偏見で選んだ用語をご紹介します。
土地探し前に覚えておきたい１０のワード
①REINS
「Real Estate Information Network System」の略称で不動産流通標準情報システムです。「レインズ」って読みます。
不動産屋だけが見れる不動産情報サイトです。
レインズは一般の人は見れませんが、SUUMOやat-homeがあれば大体同じような土地があるので必要ありません。
レインズから情報引っ張ってきて、どや顔で見せられた土地がSUUMOに乗ってたなんてことはよくある話です。
逆にレインズに乗ってる情報程度であれば下調べ済みなんだから知らない土地情報を出せって言えます。
②建ぺい率
建築面積の事です。建坪とも言いいますが土地の大きさに対してどのくらいの家を建てることが出来るか表すものです。
建ぺい率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 ×１００
で計算します。
例えば ５０坪の土地で２０坪の家を建てます。
建築面積２０坪 ÷ 敷地面積５０坪 × １００ ＝ ４０％
この場合は建ぺい率は４０％となります。
おいおい！２０坪の家なんて無理だよ！ってあなた
大丈夫です。
これは真上からみた場合の坪数ですので
１階と２階のいずれか大きい方（だいたいは１階だと思います）が該当します。
ですので、１階が２０坪で２階が１５坪なら延床３５坪の家が建ちます。
③容積率
敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床）の割合のことです。
容積率 ＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × １００
延床ですので１階と２階の面積を足して出します。
先ほどと同じ例で５０坪の土地で３５坪の家なら
延べ床面積３５坪 ÷ 敷地面積５０坪 × １００ ＝ ７０％
容積率は７０％になります。
具体的に計算すると…
５０坪（建ぺい率６０％ 容積率２００％）の土地があったとします。
この場合は、
建ぺい率が６０％なので ５０坪 × 建ぺい率0.6＝３０坪まで敷地として使えます。
容積率は２００％なので ５０坪 × 容積率2.0＝１００坪まで敷地面積です。
３０坪で総３階建てまでは余裕で行けそうですね。
よっぽど豪邸を建てなければそこまで問題になりません。
むしろ車を止めるスペースが必要な方はそちらも必ず考慮しましょう。
私の場合は予定が３０坪でしたので総２階としても１階が１５坪です。
建ぺい率が６０％でも２５坪あれば家は建ちます。でも車置くスペースが厳しいかな。
最低でも45坪はほしいところか。
④市街化区域/市街化調整区域
まず探しているエリアが市街化区域なのか市街化調整区域なのか
調べる必要があります。
2 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね
10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
3 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
（都市計画法第7条）
簡単に言うと
市街化区域 → 街 or 今後10年かけて街にする
市街化調整区域 → 街にしないで森や畑にしておく
市街化区域であれば、更に用途地域は何か見ていきます。
市街化調整区域だと基本的には家は建てれません。
が一部例外もありますので不動産屋等に確認ください。
市街化調整区域ですと、一般的に再建築が難しいなどして資産価値が低いため希望エリアでは土地が高すぎて買えない場合は検討候補にもなります。
ただし、土地としての資産価値が低いため住宅ローン時に土地代含めた融資が受けれないこともありますので事前に確認してください。
ネット銀行系は市街化調整区域ってだけでNGのケースが多々あります。
私はJAとフラット35で事前審査受けましたが、問題ありませんでした。
市街化調整区域については後々記事にしたいと思います。
これがまためんどくさくて、絶賛待たされ中です。
⑤用途地域
市街化区域内でも、むやにやたらに色々な建物を建てられないように用途地域というのが決まってきます。
第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域
詳しくは下記サイトを参照ください
静かな住宅街かと思ったら突如近くに大きな商業施設が
なんてこともない話ではないので…
用途地域マップで検索すると自分の建てたいエリアが
用途地域なのかどうか知ることができます。
そして、それ以上に市街化区域って狭いんだって事にも気づけます。
⑥旗竿地
字だけ見ると分かりにくいですが、こんな土地です。
黒い部分の土地ですね。
赤い部分は違う人の土地です。
これは旗竿地と言われて見た目の竿についた籏の様なので言われます。
接地道路幅が決まっているので、このような形状です。
奥まっているのでプライバシー空間が確保しやすいとか
逆にしにくいとかありますが、変形地であることには変わりません。
私の住んでる地域では毎年積雪があるので道路に出るまで除雪しなければと思うと…
ここも他と比べると坪単価が安い傾向にあります。
こんな土地って実際本当にあるのかよ思ったのですが結構あります！
土地が安いと思ったら色んな意味で要注意ですね。
⑦セットバック
防災上の観点から道路はある程度幅員を持たせなければなりません。
道路の反対側が宅地の場合
→道路の中心線から２m後退しなければなりません。
道路の反対側が崖、川、線路等の場合
→道路の端から４m（後退）しなければなりません。
ですのでセットバック部分は何も建てることができないので実質使える面積が少なくなります。
ただし問題はこれだけでなく、
セットバック必要＝前面道路の幅が狭いということです。
普段車を使わない人はいいでしょうが、車がないと生活ができない圏内では駐車するのがめんどうになります。
セットバック＝全面道路が狭いという認識だけでも頭にいれておくといいでしょう。
⑧農地転用
これは非常にめんどくさいので、他のサイト当たってください。
市街化区域か市街化調整区域でまた変わってきますが、基本的に農地転用するとなると時間も労力もかかります。
貰える土地が農地の場合などは別ですが、買う場合は出来れば宅地になっている土地を買うことをお勧めします。
⑨建築条件付土地
だいたい見れば文字を見れば分かると思いますが、
建築会社が指定された土地を指します。
ですので、土地を買う＝建築会社が決まることになります。
またその後一定期間内に請負契約（一般的に３カ月）を結ぶ必要があります。
建築条件が付いてる土地は比較的安いですが結果建物が高くつくパターンもあります。
建物で利益を出すため土地を安く見せる手法ですね。
逆にお願いしたハウスメーカーが建築条件付きの土地を持っていればお得です。
対義語は建築条件なしになります。
⑩仲介手数料
以前の記事でも触れましたが、
仲介（売主と買主の間に立って契約させる人）の場合は仲介手数料が取られます。
（売買価格 × 3.24％ ＋ 6万4800円 ※消費税８％の場合）
平均諸費用200万と言われてる内訳の大きなウエイト締めるのが仲介手数料です。
土地が高くなればなるほど高くなりますので、出来れば売主を見つけましょう。
まとめ
家について色々と専門用語を勉強されたと思いますが
土地についてもまた違った用語が出てきます。
私の経験上は今言った
REINS
建ぺい率
市街化区域・市街化調整区域
旗竿地
セットバック
農地転用
建築条件付土地
仲介手数料
これだけ分かると大体分かりました。
更に条件に当てはまった場合やこれだろうなんだろうって単語は他の方のブログを見たり解説のサイトを見て勉強して知識をつけましょう。
土地もまた色々と複雑な事が多いですが、大きな買いもであることには変わりありません。しっかりとした知識を身につけて納得のいく土地探しが出来る準備をしておきましょう。
次は土地探し実践編です。
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完成見学会へ行ってみた！
こんにちは
今日は完成見学会に行ってみたので感想を…
お願いする工務店は年間棟数が10棟前後で予約制のためかなり貴重な機会となりました。
自分で書いた記事を元に検証していきます。
完成見学へ実際に行ってみた感想と実証
完成見学会に必要なもの
デジカメは埃を被って充電切れしてるのでiPhoneで代用。
カメラは許可をもらってから撮影しました。
床や標準仕様のキッチン・造作棚の気に入ったものなんかを撮影。
後日の打合せで生かせそうです。
・懐中電灯（iPhoneで代用）
そこまで暗い所見なかったので使いませんでした。
・コンパス（iPhoneで代用）
別にここに建ててるわけじゃないので使いませんでした。
方角もおっちゃんが、あっちは南東だからここは午前中は日が射すんだよーってな具合に教えてくれるので必要性もなし。
もしも必要な方はこれもスマホアプリで代用できそうですね。
・メジャー
ぶっちゃけどういう使い方していいか分からないので使いませんでした。
聞くとサイズ感も大体教えてくれるのでこれも不要です。
そこまで詳細なこだわりもないのでいいかなと。
・手袋・スリッパ
スリッパは用意されていたので持っていきませんでした。
また手袋も不要とのこと。
あとでクリーニング入れるんでしょうね。
・提案資料（カタログ）
だいたいの標準仕様は頭に入ってるので不要でした。
逆にカタログにない標準仕様が何なのかの確認がメインでした。
・質問事項
これはある程度スマホにメモにしていきました。
見ながら気になるところを都度聞いてもいいですし、終わってからきいてもいいですし。
持ち物はスマホがあれば事足りそうですね。
見るべきポイント
①住宅の大きさや間取り
見学会自体が少ないので希望に近いサイズのもなく唯一36坪の見学会がありましたので訪問させていただきました。
実際に自分が建てられる坪数の見学会があればそれが一番いいですけどね。
②外構
駐車場
見学会の家は３６坪2階建て土地が５５坪でしたので、駐車スペースが約４台は止められそうでした（内カーポート２台）。土地もこれだけあるといいな。
外水栓
外水栓と外部電源は標準で付けてくれるそうです。有り難い！
外壁や屋根
屋根は見える部分が５０㎝程度しかないためお任せが多いとか。外壁に合わせた色を選んでくれるそうなのでお任せにしました。
外壁は金属サイディングを使用。
今回見学したお宅は白と木目調の茶色の外壁でしたが、茶色の外壁が気に入ったので写真に収めておきました。
なお、おっちゃん曰く
白い外壁は汚れが目立つからその辺覚悟しないとだな。ほれ、あの家は窯業サイディングだから窓枠の下の汚れが余計目立つだろ。
なるほどなるほど…いや分かりやすいんだけど、おっちゃんそれ全然知らない近所の家だぜ…
③玄関
玄関
玄関は標準でスマートキー仕様。この辺はカタログに乗ってないので実物見ながら確認しました。
ポストは標準で埋め込み式。もうC値とかどうでもいいし、外でなくても郵便受け取れるのは良いですね。
シューズインクローク
通り抜け出来るタイプで広さもそれなりにあって良さそうでした。我が家は横づけタイプになりそうなんで玄関広く取れる家は羨ましいです。
シューズインクロークが必要か否かはまた後日。
④リビング・居室スペース
・キッチン
標準でつくのは「クリナップのラクエラ」。
キッチンはこだわる人はこだわるのですが、見学会の人はほぼ標準仕様でした。
食洗器もオプションでなく標準なのでそのままでもいいかもしれません。
ここはお金もないので標準で我慢だ！
・フローリングや壁紙
フローリングも壁紙も好みがありますが、リビングは天井の一部にサービスで板張りしてくれるので壁紙や扉は白にした方が映えるとか。
とりあえずリビングの壁紙は白だな！
・エアコン
おっちゃんに頼むと「日立の白くまくん」になるそうです。寒冷地でエアコンだけとなると、日立の白くまくんで大丈夫か…これは要検討です。
・居室スペース（和室等）
和室の必要性や使い方は人それぞれですがやっぱりリビングの隣において開放的に使う人が多いですね。
私はちょっとした昼寝がしたいので、タタミコーナーでなく和室がいいかなと。
この辺も間取りを考える際に参考にしました。
ちなみにこんな感じの琉球畳でも金額upはないそうです。
ありがてえ…
⑤階段・廊下
階段は言わなくても手すりが標準仕様でした。
当たり前だと思いますが、当たり前だと思っていざ建ったら手すりがないとか困るので事前に確認しておきました。
⑥お風呂・トイレ・洗面台
お風呂・トイレ・洗面台は標準でTOTOでした。
この辺はショールームで直接見た方がいいかなと思いそこそこにしました。
トイレは標準で行くかタンクレスにするかは今後も要検討です。
水回りの床の材質
洗面台の床はフローリングでもクッションフロアでもタイルでもOKとのこと。どうせ同じ値段ならタイルがいいけど、冬は寒そうだな…
立ってみた感じ、やっぱりちょっとヒヤッとはしました。
これも悩みどころです。
なお、洗面台に接する壁は水はねもあるので、何も言わないとクロスでなくタイル地になるそうです。
何も言わないと勝手に良いグレードになるなんて流石やおっちゃん！！
⑦収納
1階の廊下と和室と2階の各部屋に設置されてました。
物がどれだけあるかによって必要な収納の数は変わりますがこれだけあると結構満足できそう。
あと収納の中にコンセントつけていました。
コードレス掃除機をしまいながら充電できるようにってことですかね。
2.室温や音
行ったのがちょうどよい季節のため温度はいまいちよく分からず。
また程よい田舎にあったため音の聞こえもよく分からず。
全然参考になりませんね。すみません…
3.施主のこだわり
やたらと照明が沢山ついていました。
標準で必要だと思われる量の約2倍ぐらいですかね…
あとはコンセントもやたら多かったイメージ。
今回の施主のこだわりはちょっと理解しがたいですが自分が建てた際はこういうところにこだわったんだよねえみたいな事をきちんと言えるようにしたいです。
完成見学会まとめ
今回分かったことは以下の通り
②標準仕様でいいものを結構つけてくれる（外水栓とか）
③エアコンは家電量販店も視野に入れた方がよさそう
④トイレはタンクレスも要検討
⑤外壁とフローリングの材質は実際に手で触って感触含めて確かめられた。
⑥めんどくさいから任せるって言えば何とかしてくれそう
⑦とは言いつつ、ここはこだわったんですわってどや顔出来る家にする
土地の形状や施主のこだわりで家は全然違うものになりますが、参考になることは多かったです。
特に今回はもう建てる工務店が決まっていた完成見学会だったので、どんな家になるのかイメージが沸きやすく大変参考になりました。
今後の家づくりに参考にしたいと思います。
今回は完全な私の感想になってしまいましたが、こういう見方もあるだな程度に思っていただければ幸いです。
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