土地探しを考える ～土地探し前に覚えておきたい１０のワード ～
こんにちは
以前土地探しを考えるという記事を書きましたが
その前に色々と忘れてたと事がありましたので今回記事にします。
土地探しをする前に事前に予備知識を入れておきましょう
用語を覚えよう
土地を探すうえでも様々専門用語が出ます。
それってどういう意味ですか？って都度聞いてもいいですが専門用語言われて、ははーんって言えた方がこいつ勉強してるなって思われるのでいいです。
あと家が建てれない土地を平気で紹介してくる不動産屋も稀にいます。
これ家建てれるんですか？って聞くと
あー役所に確認してないんで分かりません
とかありますので、事前に勉強した方がいいです
私が独断と偏見で選んだ用語をご紹介します。
土地探し前に覚えておきたい１０のワード
①REINS
「Real Estate Information Network System」の略称で不動産流通標準情報システムです。「レインズ」って読みます。
不動産屋だけが見れる不動産情報サイトです。
レインズは一般の人は見れませんが、SUUMOやat-homeがあれば大体同じような土地があるので必要ありません。
レインズから情報引っ張ってきて、どや顔で見せられた土地がSUUMOに乗ってたなんてことはよくある話です。
逆にレインズに乗ってる情報程度であれば下調べ済みなんだから知らない土地情報を出せって言えます。
②建ぺい率
建築面積の事です。建坪とも言いいますが土地の大きさに対してどのくらいの家を建てることが出来るか表すものです。
建ぺい率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 ×１００
で計算します。
例えば ５０坪の土地で２０坪の家を建てます。
建築面積２０坪 ÷ 敷地面積５０坪 × １００ ＝ ４０％
この場合は建ぺい率は４０％となります。
おいおい！２０坪の家なんて無理だよ！ってあなた
大丈夫です。
これは真上からみた場合の坪数ですので
１階と２階のいずれか大きい方（だいたいは１階だと思います）が該当します。
ですので、１階が２０坪で２階が１５坪なら延床３５坪の家が建ちます。
③容積率
敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床）の割合のことです。
容積率 ＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × １００
延床ですので１階と２階の面積を足して出します。
先ほどと同じ例で５０坪の土地で３５坪の家なら
延べ床面積３５坪 ÷ 敷地面積５０坪 × １００ ＝ ７０％
容積率は７０％になります。
具体的に計算すると…
５０坪（建ぺい率６０％ 容積率２００％）の土地があったとします。
この場合は、
建ぺい率が６０％なので ５０坪 × 建ぺい率0.6＝３０坪まで敷地として使えます。
容積率は２００％なので ５０坪 × 容積率2.0＝１００坪まで敷地面積です。
３０坪で総３階建てまでは余裕で行けそうですね。
よっぽど豪邸を建てなければそこまで問題になりません。
むしろ車を止めるスペースが必要な方はそちらも必ず考慮しましょう。
私の場合は予定が３０坪でしたので総２階としても１階が１５坪です。
建ぺい率が６０％でも２５坪あれば家は建ちます。でも車置くスペースが厳しいかな。
最低でも45坪はほしいところか。
④市街化区域/市街化調整区域
まず探しているエリアが市街化区域なのか市街化調整区域なのか
調べる必要があります。
2 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね
10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
3 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
（都市計画法第7条）
簡単に言うと
市街化区域 → 街 or 今後10年かけて街にする
市街化調整区域 → 街にしないで森や畑にしておく
市街化区域であれば、更に用途地域は何か見ていきます。
市街化調整区域だと基本的には家は建てれません。
が一部例外もありますので不動産屋等に確認ください。
市街化調整区域ですと、一般的に再建築が難しいなどして資産価値が低いため希望エリアでは土地が高すぎて買えない場合は検討候補にもなります。
ただし、土地としての資産価値が低いため住宅ローン時に土地代含めた融資が受けれないこともありますので事前に確認してください。
ネット銀行系は市街化調整区域ってだけでNGのケースが多々あります。
私はJAとフラット35で事前審査受けましたが、問題ありませんでした。
市街化調整区域については後々記事にしたいと思います。
これがまためんどくさくて、絶賛待たされ中です。
⑤用途地域
市街化区域内でも、むやにやたらに色々な建物を建てられないように用途地域というのが決まってきます。
第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域
詳しくは下記サイトを参照ください
静かな住宅街かと思ったら突如近くに大きな商業施設が
なんてこともない話ではないので…
用途地域マップで検索すると自分の建てたいエリアが
用途地域なのかどうか知ることができます。
そして、それ以上に市街化区域って狭いんだって事にも気づけます。
⑥旗竿地
字だけ見ると分かりにくいですが、こんな土地です。
黒い部分の土地ですね。
赤い部分は違う人の土地です。
これは旗竿地と言われて見た目の竿についた籏の様なので言われます。
接地道路幅が決まっているので、このような形状です。
奥まっているのでプライバシー空間が確保しやすいとか
逆にしにくいとかありますが、変形地であることには変わりません。
私の住んでる地域では毎年積雪があるので道路に出るまで除雪しなければと思うと…
ここも他と比べると坪単価が安い傾向にあります。
こんな土地って実際本当にあるのかよ思ったのですが結構あります！
土地が安いと思ったら色んな意味で要注意ですね。
⑦セットバック
防災上の観点から道路はある程度幅員を持たせなければなりません。
道路の反対側が宅地の場合
→道路の中心線から２m後退しなければなりません。
道路の反対側が崖、川、線路等の場合
→道路の端から４m（後退）しなければなりません。
ですのでセットバック部分は何も建てることができないので実質使える面積が少なくなります。
ただし問題はこれだけでなく、
セットバック必要＝前面道路の幅が狭いということです。
普段車を使わない人はいいでしょうが、車がないと生活ができない圏内では駐車するのがめんどうになります。
セットバック＝全面道路が狭いという認識だけでも頭にいれておくといいでしょう。
⑧農地転用
これは非常にめんどくさいので、他のサイト当たってください。
市街化区域か市街化調整区域でまた変わってきますが、基本的に農地転用するとなると時間も労力もかかります。
貰える土地が農地の場合などは別ですが、買う場合は出来れば宅地になっている土地を買うことをお勧めします。
⑨建築条件付土地
だいたい見れば文字を見れば分かると思いますが、
建築会社が指定された土地を指します。
ですので、土地を買う＝建築会社が決まることになります。
またその後一定期間内に請負契約（一般的に３カ月）を結ぶ必要があります。
建築条件が付いてる土地は比較的安いですが結果建物が高くつくパターンもあります。
建物で利益を出すため土地を安く見せる手法ですね。
逆にお願いしたハウスメーカーが建築条件付きの土地を持っていればお得です。
対義語は建築条件なしになります。
⑩仲介手数料
以前の記事でも触れましたが、
仲介（売主と買主の間に立って契約させる人）の場合は仲介手数料が取られます。
（売買価格 × 3.24％ ＋ 6万4800円 ※消費税８％の場合）
平均諸費用200万と言われてる内訳の大きなウエイト締めるのが仲介手数料です。
土地が高くなればなるほど高くなりますので、出来れば売主を見つけましょう。
まとめ
家について色々と専門用語を勉強されたと思いますが
土地についてもまた違った用語が出てきます。
私の経験上は今言った
REINS
建ぺい率
市街化区域・市街化調整区域
旗竿地
セットバック
農地転用
建築条件付土地
仲介手数料
これだけ分かると大体分かりました。
更に条件に当てはまった場合やこれだろうなんだろうって単語は他の方のブログを見たり解説のサイトを見て勉強して知識をつけましょう。
土地もまた色々と複雑な事が多いですが、大きな買いもであることには変わりありません。しっかりとした知識を身につけて納得のいく土地探しが出来る準備をしておきましょう。
次は土地探し実践編です。
ランキングに参加しております
クリック頂けると励みになります！
